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前言1

第一章 二手房的相关政策及现状1

第一节 北京市1

一、已购公有住房1

二、经济适用房10

三、集资合作建房15

四、住宅合作社16

五、限价商品房19

六、央产房19

第二节 其他城市20

一、上海市20

二、沈阳市25

三、重庆市29

四、广州市32

第三节 二手房市场的现状36

一、近年来二手房市场现状36

二、二手房的供需比36

三、二手房户型市场情况37

四、二手房交易区域化特点37

五、宏观调控对二手房市场的影响38

六、二手房需求对房价的影响39

七、2006年房价的走势40

八、二手房市场存在的主要问题41

第二章 二手房买卖决策43

第一节 买房一方的决策43

一、购房决策及购房时机43

二、购房成本预算45

三、购房信息来源47

四、房屋建筑基本知识48

五、社区环境与配套50

六、房屋的市政配套51

七、购买底层与顶层房屋注意事项52

八、了解物业管理水平优劣54

九、了解行情与房价54

十、买房如何侃价56

十一、确定房屋面积是否属实57

第二节 售房一方的决策58

一、售房成本58

二、应该尽快卖的房屋59

三、从经济的角度决断房屋是否该出售60

四、卖房人如何估房价61

五、价格协商62

六、卖二手房的技巧63

七、出售二手房的注意事项63

第三章 二手房交易注意事项66

第一节 房屋所有权67

一、房产证的重要性67

二、不想办理房屋所有权证的后果68

三、土地使用权的年限69

四、购买二手房时应关注土地剩余的使用年限69

五、土地使用权期限届满后房屋所有权归属70

六、不能办理房产证的原因71

七、经济适用房的产权72

八、住宅合作社所售房屋有产权72

九、房屋所有权的限制73

十一、如何查询所购房屋的产权状况76

十、法院拍卖或变卖的房屋购买后能否办理产权证76

十二、如何识别假《房屋所有权证》78

第二节 房屋上市交易条件80

一、不能交易的房屋80

二、房屋上市交易的条件82

三、允许上市交易的公房83

四、不得上市出售的个人购买的公有住房83

五、央产权房屋上市对出售单位的限制83

六、下列单位的央产房可以上市出售84

七、公房上市出售时原产权单位无需同意84

八、乡产权房屋再次上市出售问题85

九、外国人（或港澳台同胞）购房或卖房的限制85

第三节 如何签订二手房买卖合同86

一、签订二手房买卖合同应具备的条件86

二、如何签订二手房买卖合同92

三、二手房买卖合同履行中应注意的问题109

第四节 如何避免二手房交易过程当中的陷阱113

一、对中介公司的规范113

二、中介公司参与交易买卖双方应注意的问题116

第五节 二手房买卖合同的效力问题133

一、无效合同以及无效合同的分类133

二、可变更、可撤销合同135

三、没有产权证的房屋所签订买卖合同的效力136

四、如何解决未取得房屋所有权证房屋的转让136

五、以改底单（更名）的方式购买危改回迁房是否合法137

六、未经共有人同意对外签订房屋买卖合同效力问题138

七、未经共同居住人同意所有权人对外签订房屋买卖合同效力问题138

八、未取得房屋所有权证与他人订立转让合同的效力问题138

一、二手房屋常见质量问题成因139

第六节 房屋质量问题139

二、房屋质量验收140

三、开发商保修责任的延续问题143

四、房屋质量鉴定的费用144

第七节 预售转让145

一、商品房在预售阶段转让合法性问题145

二、一次性付款的房屋办理预售转让手续146

三、卖方通过银行贷款预售转让办理程序146

四、未办理预售登记房屋的转让147

五、房产证办理完毕能否办理预售转让147

六、在现状下如何做预售转让才会成功147

七、预售商品房转让存在的障碍148

二、房屋所有权与使用权的区别149

一、什么是使用权房屋149

第八节 使用权房屋的买卖149

三、公房使用权交易的适用范围150

四、公房使用权交易形式150

五、公房使用权交易的条件及办理手续150

六、公房使用权交易的期限152

七、使用权买卖的风险152

第九节 律师在二手房交易过程中的作用153

一、律师在二手房交易中的作用153

二、二手房交易律师服务的收费标准155

第四章 二手房交易的过程及办理程序157

第一节 二手房交易的流程157

一、二手房交易的主管部门157

二、二手房交易过程的几个阶段158

一、二手商品房交易的税费159

第二节 二手房交易的税费159

二、已购公房交易的税费163

三、经济适用房交易的税费165

四、如何确定个人所得税的税率166

五、二手房土地增值税税率的确定168

六、二手房交易免契税条件170

第三节 二手房避税的方式170

一、避税方法一：“黑白合同”避税171

二、避税方法二：假赠与真买卖171

三、避税方法三：延期履行过户手续或公证避税172

四、避税方法四：“明租暗售”的避税方法173

五、避税方法五：个税不提供扣除项目的发票173

第四节 二手房交易手续174

一、二手商品房上市交易的手续174

二、房改房上市交易的手续176

三、卖房人不能亲自办理过户手续如何处理179

四、签订合同后售房人死亡如何办理房屋过户手续180

五、卖方在国外工作如何办理交易过户手续180

六、补办房产证手续180

第五章 如何解决房屋买卖纠纷及案例182

第一节 二手房买卖纠纷诉讼基本知识183

一、二手房买卖纠纷诉讼的基本流程及注意事项183

二、法院诉讼费用185

三、仲裁费用的标准189

四、诉讼与仲裁的异同191

第二节 如何解决二手房买卖纠纷192

一、如何退定金192

二、集体土地所建房屋上市再出售问题193

四、逾期交房的解决办法194

三、在签订合同时存在重大误解的解决办法194

五、不能按期办理产权过户的解决办法195

六、室内有害气体超标的解决方式196

七、在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续196

八、合同无效返还的房款利率按什么标准计算197

九、违约金约定过低不足以弥补损失的处理办法198

十、双倍赔偿的条件198

十一、解除合同时银行贷款的处理方式199

十二、解除合同时装修损失如何确定199

十三、预付款可退200

十四、房屋质量纠纷的处理办法200

十五、如何处理因“大小合同”引起的价格争议201

第三节 二手房买卖纠纷案例202

一、个人二手房商业贷款276

第一节 二手房商业贷款276

第六章 二手房贷款指南276

二、二手房商业贷款流程277

三、二手房商业贷款条件278

四、二手房贷款买卖双方需提交的资料280

五、二手房商业贷款获得批准后需支付的费用281

六、贷款额度及计算方式282

七、二手房商业性个人住房贷款的期限282

八、个人二手住房贷款利率标准及贷款利率表283

九、二手房贷款担保的方式284

十、抵押贷款保险285

十一、保险费计算方式及交纳基数286

十二、两种贷款还款方式287

十三、履行贷款合同省钱的办法288

十四、提前还贷是否违约289

十五、提前还款注意事项292

十六、提前还贷等额本金还款法划算还是等额本息还款法划算292

十七、提前还清全部贷款可退保险费293

十八、申请贷款额超出自己的还款能力的后果294

十九、未能按时还款的法律后果294

第二节 二手房公积金贷款295

一、个人二手房公积金贷款295

二、个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款的不同296

三、住房公积金贷款比商业贷款节省利息比较296

四、公积金贷款办理流程图297

五、二手房公积金贷款条件297

六、办理住房公积金贷款初审需准备的材料299

七、公积金贷款对共同申请人的要求299

八、如何判断还款能力300

九、公积金贷款利率表及贷款利率调整301

十、办理个人二手住房公积金贷款缴纳的费用302

十一、办理个人二手住房公积金贷款注意事项303

十二、公积金贷款额度及期限304

十三、公积金贷款首付款比例304

十四、申请公积金贷款前能否提取公积金做首付款304

十五、住房公积金的提取条件及提取方式305

十六、贷款购房提取住房公积金应提交的材料305

十七、购买二手房提取住房公积金提交的材料305

十八、一次性付款购房提取住房公积金的手续306

十九、夫妻购房提取住房公积金的手续306

二十、公积金贷款是否需要交保险306

二十一、公积金自由还款方式307

一、转按揭的四种操作办法309

第三节 转按揭309

二、没有中介公司或担保公司参与的二手房转按揭流程310

三、中介公司或担保公司参与的二手房转按揭流程311

四、办理转按揭的注意事项313

五、转按揭贷款的条件314

六、办理转按揭所需材料314

第七章 二手房的其他问题316

第一节 夫妻房产316

一、夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋的行为是否有效316

二、婚前购买的房屋是否属于夫妻共同财产319

三、婚后购买的房屋，产权证登记为一人名字，是否属于夫妻共同财产321

四、婚前一方所购房屋婚后共同还贷是否属于夫妻共同财产323

五、婚前父母交纳首付款婚后夫妻还贷离婚时如何分割房产324

七、如何办理房产证的夫妻更名手续327

六、恋人分手后房产归属问题327

八、夫妻离婚涉及房屋转移的办理手续329

第二节 房屋赠与329

一、父母为儿女购房是赠与还是借款329

二、父母赠给子女购买房屋的出资能否反悔索回331

三、如何办理房屋赠与手续333

第三节 房屋继承334

一、已签房改售房合同、交纳首付款后夫或妻一方死亡如何处理334

二、使用权的房屋能否继承334

三、房屋的遗嘱公证能否由别人代理行使335

四、没有行为能力的人所立房屋遗嘱是否生效335

五、受赠人两个月内未表示接受遗赠，该遗赠是否还有效335

六、子女继承父母的房产是否交契税336

七、办理房屋继承的手续336

八、办理因继承发生的房屋赠与登记手续337